Calculando o valor de um imóvel!
Preço
Na
prática, o valor de um imóvel é expresso basicamente pela multiplicação de sua
área útil pelo preço do metro quadrado definido pelo mercado imobiliário para a
região onde ele está situado.
Com mais
precisão, chega-se à composição do valor de um imóvel novo pelo custo do
terreno e da obra, pela área que ocupa, por sua destinação e por suas
qualidades, em que se incluem a localização, a construção, o acabamento e as
benfeitorias. A tudo isso se soma, claro, o ganho de quem o construiu e vendeu.
Em geral,
o “custo” da área útil (a quantidade de metros quadrados apenas da unidade
habitacional, sem contar as áreas comuns, como elevadores, hall social e lazer)
é a informação que interessa na hora da compra. Isso apesar de, obviamente, o
custo de todos aqueles equipamentos estar incluído “no pacote”. Mesmo porque
não é possível adquirir um apartamento sem que se leve de quebra para casa
também a área comum.
Valorização e depreciação
Passa o
tempo, e a casa, o apartamento ou o terreno que eram muito valorizados podem
perder o valor por uma série de motivos: o mau uso, a falta de conservação ou o
fato de o próprio lugar que ocupam ter sofrido degradação socioeconômica e não
mais atrair o interesse das pessoas. É a depreciação.
Ao
contrário, outro lugar pode ter sido revitalizado, ou de novos empreendimentos,
investimentos privados ou públicos, ou por melhoramentos urbanísticos e
arquitetônicos. É a valorização. É um ciclo eterno.
O que compõe o preço
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Localização: uma mesma rua pode ter pontos com características bem diversas e até
opostas.
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Construção: o tipo de material empregado na obra e no acabamento ajuda a compor o
preço.
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Idade: imóveis mais antigos costumam sofrer uma depreciação maior do que os
novos, da mesma maneira que ocorre com os automóveis.
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Benfeitorias: reformas e ampliações projetadas por bons arquitetos que utilizem
material de qualidade elevam naturalmente o valor do imóvel, ao contrário, por
exemplo, de uma divisória feita sem bom planejamento e com sobras de outras
reformas.
·
Movimento do mercado: uma área que era cheia de atrativos, tanto econômicos quanto sociais,
pode decair aos poucos, por causa da falta de investimentos em melhorias, por
não despertar mais o interesse do público, porque a população não se renovou,
porque a qualidade dos estabelecimentos que serviam o bairro se deteriorou
etc.O movimento de mercado contrário –oferta de qualidade e procura em alta– e
o empenho de grupos ou da comunidade local pode provocar a vitalização ou
revitalização de uma localidade.A flutuação de preços é típica do mercado
imobiliário. Quem trabalha com imóveis, é analista ou investidor no setor vê
essa realidade dia a dia. Um bom indicador é o sobe-e-desce do preço médio do
metro quadrado residencial e comercial, que ainda não recuperou os valores dos
primeiros sete anos da última década.
Onofre Neto - economista, empreendedor e consultor de investimentos imobiliários
Fonte: Guia Folha
